Rusun China Mau Masuk, Siapa yang Harus Beradaptasi?

Pemerintah membuka pintu teknologi rusun China. Syaratnya terdengar rapi: pihak Tiongkok mempelajari lahan dan regulasi Indonesia dulu, baru kedua negara menentukan sistem yang cocok.

Di atas kertas itu terdengar seperti pagar. Di lapangan, yang belum terjawab lebih tajam. Siapa yang menyesuaikan siapa pabrik prefabrikasi China ke standar gempa dan iklim basah, atau rumah kita ke sistem yang sudah jadi di negeri empat musim?

Prefabrikasi artinya komponen rumah dicetak di pabrik, lalu dirakit di lokasi. Cepat, rapi, massal. Itu daya tariknya. Risiko juga ada di situ: sistem yang menang di iklim kering bisa bocor, berjamur, atau goyah jika sambungan dan pelapisnya tidak diubah untuk tropis dan gempa.

Volume dikejar, sistemnya belum ada nama

Pada 9 September 2026, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait bertemu Duta Besar RRT Wang Lutong di kediaman Dubes, Jakarta. Pertemuan berlangsung sekitar empat jam.

Itu bukan perkenalan pertama. Pada 29 Juli 2026, Ara menerima Menteri Perumahan RRT Ni Hong. Mereka membahas backlog antrian rumah yang belum terpenuhi lahan, pembiayaan, dan teknologi.

Ara, dikutip Kompas dari keterangan resmi 10 September 2026, menegaskan urutannya.

Sesudah pihak Tiongkok mempelajari lahan dan regulasi, baru kita tentukan teknologi apa yang cocok.

Teknologi konkret belum dipilih. Bukan prefab beton, bukan baja ringan, bukan modular, bukan campuran. Yang ada baru komitmen: kaji dulu, pilih kemudian.

Alasannya jelas di angka. Kepala BPS Amalia Adininggar Widyasanti, 13 Agustus 2026, merilis backlog kepemilikan 9,29 juta rumah tangga, atau 12,39 persen. Rumah milik sendiri tapi tidak layak huni masih 18,01 juta.

Jakarta mencatat backlog kepemilikan tertinggi: 39,36 persen. Kota padat membutuhkan rusun. Program tiga juta rumah per tahun membutuhkan volume. China memiliki pabrik prefab berskala raksasa. Titik temu itu yang menggoda.

Ara, usai pertemuan 9 September, menyebut tiga alasan ke Detik: butuh penanaman modal asing di sektor riil, perumahan menyerap tenaga kerja dengan industri turunan 183 bidang, dan volume hunian harus naik cepat.

Hunian itu sendiri belum dikunci. Bisa untuk masyarakat berpenghasilan rendah, menengah, atas, atau campuran hunian-komersial. China tidak hanya masuk sebagai penjual teknologi. Pemerintah memosisikannya sebagai investor.

Tim sudah ada, uji iklim dan gempa belum kelihatan

Ara menyebut tim gabungan. Dari sisi Indonesia: Dirjen Tata Kelola dan Pengendalian Risiko Roberia, Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Sri, dan komisioner BP Tapera yang disebut “Pak Heru.” Mereka akan membahas regulasi, survey lahan, dan skema ekonomi.

Wang Lutong, di Detik pada hari yang sama, mengatakan tim China melibatkan orang dari kementerian perumahan RRT. Mereka berencana bertemu lagi dalam dua minggu. Antara menulis hasil kerja tim dijadwalkan dilaporkan akhir September 2026.

Ni Hong, pada 29 Juli di Jakarta, sudah mengingatkan hal yang sama dari sisi China. Kondisi tiap negara berbeda. Mereka siap saling belajar. Ara, sehari kemudian, menekankan Indonesia tidak ingin hanya menjadi pasar. Pemerintah akan menyiapkan lahan, data pasar BPS, dan aturan.

Syarat lokal juga muncul. Ara, di Kompas 10 September, meminta produk dan tenaga kerja Indonesia didahulukan jika memenuhi kualifikasi. Itu janji TKDN tingkat komponen dalam negeri dalam bahasa sehari-hari: bahan dan orang lokal jangan dilewati jika sudah mampu.

Yang tidak muncul di dokumen publik justru yang menentukan nasib bangunan. Nama vendor. Lokasi lahan yang akan disurvei. Apakah sistem wajib mengikuti SNI 1726:2019, yaitu tata cara merancang bangunan agar tahan gempa. Siapa yang menanggung jika panel retak, bocor, atau berjamur.

Indonesia bukan tanpa sistem sendiri. RISHA, RUSPIN, dan BRIKON sudah diuji di zona gempa. Rumah modular interlock BRIN tetap berdiri saat gempa magnitudo 7,7 di NTT. Masalahnya sering bukan konsep, melainkan kecepatan pabrik saat kebutuhan tiba-tiba membesar.

Iklim menambah lapisan lain. Kelembaban tinggi. Hujan deras. Baja mudah korosi. Panel mudah berjamur. Beton menahan panas, sementara rumah tropis hidup dari angin silang. Sistem yang dirancang untuk iklim kering atau peta gempa lain bisa gagal di sambungan, pelapis, atap, dan dinding bukan di brosur pabrik.

Pagar di atas kertas, copy-paste di ujung jalan

Paradoksnya sederhana. Kita membutuhkan volume. China memiliki mesin produksi. Jika kajian lahan hanya upacara, Indonesia menjadi pasar. Jika kajian itu serius, pabrik China yang harus menyesuaikan diri ke SNI gempa dan tropis basah.

Pemerintah sendiri pernah memakai pola “uji dulu, jangan salin mentah.” Trem otonom di IKN dikembalikan ke China setelah uji coba 2024 karena tidak memenuhi kriteria otoritas. Bukan analogi satu lawan satu. Polanya sama: teknologi asing masuk, lokasi menolak yang tidak cocok.

Sampai 13 September 2026, asosiasi arsitek, insinyur, dan pengembang belum merilis sikap khusus terhadap paket rusun ini. Kritik teknis masih harus dibangun dari standar yang sudah ada, bukan dari protes yang belum diucapkan.

Akhir September tinggal hitungan hari. Laporan tim akan menunjukkan apakah pelajari lahan kita dulu menjadi uji yang bisa dibaca publik atau hanya kalimat pengaman sebelum sistem datang utuh dari seberang.

Kalau hasil kajian itu tidak memuat uji gempa dan uji lembap yang terbuka, kerja sama ini tetap bisa berakhir sebagai impor sistem. Bukan alih teknologi.

Laporan tim akhir September akan menunjukkan arah yang kita pilih sendiri: membesarkan pabrik dan standar yang sudah ada di sini, atau menunggu sistem jadi dari luar lalu menyesuaikannya belakangan. Lalu ketika unit pertama berdiri, yang terlihat maju itu kapasitas kita atau hanya kecepatan impornya?***